来源：图数室（ID：sina-tushushi）

时隔8年，上海在一线城市之中率先对“商改住”禁令作出调整，出台《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，鼓励楼宇因地制宜拓展租赁住房等功能。

这一转变，直面当前商业楼宇市场高空置率的现实压力。数据显示，北上广深四大一线城市中，甲级写字楼空置率均逼近或超过20%的警戒线，市场承压明显，同时，大城市的通勤难题也日益凸显。随着一线大批商业楼宇土地使用期限将至，改变迫在眉睫。

上海新政能否看作放开“商改住”？它能否有效激活存量资产、缓解职住分离，并为超大城市治理提供新思路？值得持续关注与期待。

01

“商改住”迎来破冰时刻？

近期，上海出台了《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，鼓励商务楼宇因地制宜地进行功能拓展，包括租赁住房、养老托育、文化体育以及科技创新等领域。

此政策一出，网络疯传“上海放开商改住”，但没过几天政府网站和媒体又辟谣，表示商业改住宅系误读，新规实际是规定“符合一定条件的商务楼宇可改为租赁住房”。

听起来很绕口，其实逻辑很简单：一方面，是要对商办楼宇单一功能作出扩展，住房只是包含在内的一种功能；另一个重点是，虽然允许商业用房兼容住房功能，但并不是要作为住房来买卖，而是租赁。

虽说是非常克制的一小步，政策导向已经相当明显，正如新华财经评价，此举意味着暂停8年之久的“商改住”在上海迎来了破冰时刻。

2017年开始，各地重拳出击发布“商改住”禁令。

当时正值楼市高速扩张期。住房限购政策出台后，不少刚需消费者和投资客转向商业用房——因其不限购、单价低、地段优越，吸引大量个人资金涌入，导致市场秩序混乱、价格快速上涨。

数据显示，2016年上海酒店式公寓共成交42306套，约占全市新建商品房总成交量的四分之一；北京则有50%至60%的商办项目直接售予个人。

商改住长期处于监管灰色地带，而这一轮政策彻底扭转了局面。2017年初，珠海和天津仅从设计规范上限制酒店式公寓的审批；而北京3月出台的调控政策，则明确禁止商业用房改为居住用途，要求新建商办项目最小分割单元不得低于500㎡，且只能向企事业单位和社会组织销售。

紧接着，上海、广州、深圳、成都等一线和新一线城市也相继出台最严“商改住”禁令。2019年8月，厦门甚至要求在买卖合同中增加限制条款，进一步杜绝购买商铺用于居住的可能。

这些政策有效规范了商办市场秩序，但同时也加大了商办产品的库存压力。全国商业用房销售数据显示，新政实施后，相关销售额持续下滑。自2018年起，无论是商业营业用房还是办公楼，销售增长率始终处于负增长状态，销售额从2018年巅峰时期的13000亿元跌至2024年的3208亿元。

从历史的眼光来看，上海近期的新政，则可能标志着新阶段的开始——政策不再一刀切地禁止，转而鼓励功能优化，推动楼宇经济走向精细化、可持续的发展模式。

02

政策为何突然松绑？

写字楼的高空置率是“商改住”政策出台的直接动因。

根据莱坊研究院发布的报告，截至 2024 年底，北京和广州的甲级写字楼市场平均空置率接近20%，深圳和上海则超过20%。

行业内普遍把甲级写字楼空置率 20% 作为分级红线，超过20%，意味着供需失衡加剧，市场易陷入 “高空置率-租金下跌-资产贬值” 的恶性循环。

另一方面，打工人面临着住房难、租金贵、通勤远的难题，“商改住”则恰恰可以看作是破局之法。

数据显示，在超大城市工作居住的打工人近半数通勤距离在5公里以上，北京打工人1小时通勤占比近三成。

极端通勤让打工人把时间消耗在路上，不仅会压缩休息、陪伴家人和自我提升的时间，还会因为交通拥堵、换乘烦琐等问题产生焦虑情绪，由此造成的身心伤害和隐性社会问题不容忽视。

商业用房通常位于城市核心区域或交通便利之处，周边配套设施如商场、医院、公交地铁站点等一应俱全。“商改住”后，不仅可以把闲置的空间利用起来，还可以让打工人实现职住平衡，提高居住体验。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：其中商业、旅游、娱乐用地为四十年。这意味着，商业用房的土地使用权最高年限为40年。

20年是土地剩余使用年限的关键性指标。ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然曾公开表示，投资机构对商办类项目土地剩余年限有明确偏好：20 年为及格线，30 年为优秀线。

从年限上看，一方面，土地剩余使用年限小于20年的商业项目，市场流动性会显著下降。

另一方面部分商务楼宇启用时间久了，也会面临设施陈旧损坏，规划跟不上时代等问题。

“商改住”在一定程度上可以缓解这一问题。

03

商住平衡还有很长的路要走

“商改住”可以称得上是房地产去库存的创新之举。

近年来，全国房地产开发投资持续收缩。据国家统计局，2025年1-6月份，全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%，其中，住宅投资35770亿元，下降10.4%。房屋新开工面积，更是暴跌20%，房地产行业正经历从“规模扩张”向“低负债、轻资产”的转型阵痛。

在这种背景之下，“商改住”，其实是城市发展逻辑的悄然转变。

“商改住”政策的出台，不仅能有效缓解商办市场的高库存压力，也为政府和企业盘活存量商办资产提供了新思路；同时，一二线城市中具备地理位置优越、周边配套完善等特点的商改住产品，还能在一定程度上缓解核心区域的住宅供求矛盾。

“商改住”政策本质是以空间功能重置来激活存量资产。去年以来，多个城市纷纷放宽了“商改住”政策，允许符合条件的项目把商业办公用房改成住宅。

值得注意的是，通常选择进行“商改住”的区域，多为开发成熟度较高的地段。此类区域普遍具备完善的基础设施、便捷的交通网络以及相对成熟的生活配套。在这些已具备良好条件的土地上释放住宅供给，能更高效地培育起新的居住群落，并提升区域的整体居住活力。

比如今年7月份，长沙市自然资源和规划局发布“天际岭植物园片控规G09-C013地块规划修改批前公示”，将该地块由商业用地调整为商住用地。调规后，住宅体量约10万平方米，按套均140平方米计算，预计将新增约700套住宅。

从地理位置上看，地块位于雨花区，紧邻万家丽快速路、湘府路高架及地铁5号线板塘冲站，交通便捷。周边有枫树山南屏锦源小学、泰禹小学等教育资源；自带商业，毗邻红星、喜盈门商圈，汇聚德思勤、G58智趣MALL、步步高星城天地等商业体。可以说是一站式满足了当地居民的生活需求。

这与SOHO模式如出一辙。

SOHO模式下的商住一体化，是把居住与办公功能融合在同一空间的建筑形态与生活方式。它打破了传统住宅与写字楼的严格界限，为自由职业者、小型创业者或注重工作生活灵活性的群体提供了 “楼下是工作室，楼上是家” 的便利场景。

可以看作是“职住平衡”的理想化探索。

上海新政的推出，是在当前一些大城市写字楼空置率相对较高的背景下，盘活存量资产、优化空间资源配置的一种尝试，也是对“职住平衡”这一城市理想的积极探索。

当然，政策到落地不是一蹴而就，如何妥善处理商住混合可能带来的管理问题，如何确保建筑安全、消防安全等符合居住要求，以及如何获得周边社区的理解等问题都要考虑。

但这一步的迈出，无疑为构建更宜居、更有活力的城市提供了新的可能。

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