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撰文丨学研

新规落地，二手房业主的日子不好过了。

5月19日，国家统计局发布1～4月份全国房地产市场基本情况数据。其中，新建商品房销售面积同比下降2.8%，新建商品房销售额同比下降3.2%。销售额跌幅超过销售面积，说明单价在下降，这背后是回款压力下，开发商以价换量的结果。

据合富大数据监测，广州二手成交均价持续走低，单价3万/㎡以下的单位，成交占比接近7成。

5月份，国家标准《住宅项目规范》正式实施，从政策对产品控制方向上看，这次的新规可以说是住宅产品调整力度最大的一次，甚至可以看作改写房地产游戏规则的一次变化。

同时，对持有二手房的业主来说，本就难以出手的二手房，价值进一步稀释。

目前来看，国内资产配置将迎来新一轮价值迁移。

新规落地，逻辑变了

新规以“安全、舒适、绿色、智慧”为核心目标，通过层高提升、隔声性能提升、电梯配置标准化等14项技术指标的全面升级，重构了住宅的底层逻辑。

具体来看：

房子更“高”了（住宅层高从2.8米拉高到3米）；

更“静”了（隔音标准从不高于75分贝降低至65分贝）；

更“宜居”了（四层以上住宅必须安装电梯，入户门加宽、阳台栏杆高度提升，适老化建设等）……

这些看似细微的调整，标志着房地产正经历从“量”到“质”的转折阶段。新规鼓励开发商做出更多的好产品，鼓励市场盖改善的房子。

对于持币观望的潜在购房者而言，随着新规住宅批量落地，他们购房选择的重心也会随之转移。即便购房门槛提高，真正有居住需求的客群还是会优先关注居住体验。

过去，鼓励商品住宅市场建刚需的房子，对大户型和豪宅的数量和比例进行限制。现在国内二手房存量的大部分就是在90平以下的面积段。

原本就在价格战中苦苦挣扎的二手房业主，不仅要面对新房在产品力上的碾压，还要与几乎零利润的保障房竞争客源，而那些扛不住压力的同小区或周边小区的业主，正在不断抛售房产，击穿其他业主的心理防线。

新规落地，二手房市场价值迁移势在必行。对于非核心、无独特卖点的老标准二手房，尽早割肉出手或许还能减少部分损失。

另一种形式的优胜劣汰

事实上，国家鼓励开发商建“好房子”目标最早可追溯至2022年8月，直至被写入2025年政府工作报告，才正式宣告政策上升至国家政策层面。

作为国家政策，它传递了国家推动房地产品质提升，刺激市场消费的关键信号。

此前，房地产行业追捧“快拿地、快开工、快销售、快回款”的高周转模式，品控方面落实得并不够好，部分楼盘给消费者留下了糟糕的印象。

新规住宅旨在扭转这一情况，满足客群对居住条件更舒适、环境更优美、服务更便捷等需求，从而达成刺激房地产市场消费的目的。深圳2025年一季度新建及二手住宅成交超2.6万套，同比上涨67.7%，其中改善型住宅（120㎡以上）成交占比达 45%。

代价则是开发商需要付出更多的成本。据业内人士测算，新规要求层高3米、飘窗改造、全屋智能等，直接拉高建安成本约10%-15%。

这意味着过去的模式已被宣判死刑，中小房企若无法通过产品溢价消化成本，很可能被淘汰。而万科、绿城、华润等注重品质的头部房企市场份额快速提升，2025年一季度TOP10房企销售额占比达45%，较2023年提高12%。

过去几年，已有约40多家大中型民营房企陷入债务危机。即便那些暂未“爆雷”的企业，基于对未来不确定性的考量，也大多选择“零拿地”的保守策略。

在此背景下，不少房企收紧了投资步伐。例如企业拿地方面，当前许多房企投资仍未启动，相比之下国央企投资积极性显著突出。今年1-4月份全口径拿地金额TOP10房企中除滨江集团以外，其余9家均为央国企，且绝大多数央国企投资金额超200亿。

而大家比较关心的商品房预售制或将逐步被现售制取代。

日前，河南信阳市住建局发布规定显示，信阳将成为近年来我国第一个全面实施商品房现售制度的城市，该制度未来有望在国内大规模推广。但考虑到当前房地产业流动性相对紧张的现状，各地政府应该会谨慎考虑，短期内很难普及。

从某种意义上来说，无论是央国房企、民营房企现状，还是售房制度的变化，都是市场优胜劣汰的结果。高增长时期过后，中国房企必须从单纯的“开发商”转做“运营商”，从赚开发的“快钱”转向赚运营的“慢钱”，才可能在竞争日益激烈的市场存活下去。

腾笼换鸟，资产怎么配置

市场变天，必然产生阵痛，但也不必惊慌。

国家出台新规的战略意图是为了盘活市场，为房地产市场注入发展新动能，充分发挥房地产作为国民经济的支柱产业作用。

2024年5月，中国人民银行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

时隔一年，政策已初见成效。截至5月13日，全国拟收储总规模达到3918亿元，涉及城市达到171个。明确涉及收储住宅用地规模达到6565公顷，据测算，相当于为2025年楼市去库存加速54%，全国广义库存去化周期下降超过2个月。

同时财政部还在持续加码，投入真金白银支持地方政府投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。

如果你正在考虑置换改善或刚需购房，建议优先选择低密度住宅。在购房时，需要密切关注所持有房产所在区域是否有大量待开发的地块。一旦新的规划产品入市，周边的二手旧产品可能会受到冲击，面临贬值风险。

对于手中有多套二手房的朋友来说，二手房的重要优势就在于核心地段和稀缺资源。例如，广州珠江边上的老破小房子，如果能够欣赏到江景，依然具有很强的保值能力；北京西城区的学区房，即使户型设计已经过时，但因为其稀缺的教育资源，市场需求依然旺盛。

此次房地产新规，可能会成为中国住宅发展史上的一个重要转折点。强者恒强，无论游戏规则如何改变，配置拥有核心、稀缺资源的房产总比死磕高层、二手旧产品来得有效。