迪拜是阿拉伯联合酋长国人口最多的城市，也是该国七个酋长国之一迪拜酋长国的首府。

迪拜的陆地面积为4114平方公里，大约相当于两个深圳；人口约为391万人，不到深圳的四分之一。

这样一个“小体量”的城市，却被总部设在英国拉夫堡大学的“全球化与世界级城市研究小组与网络（GaWC）”多次评为世界一线城市。

在2025年的最新一次榜单里，迪拜在42个世界一线城市里位居第二档，跟香港、北京、上海、新加坡、巴黎、东京并列一档，超过了广州、深圳。

迪拜楼市到底有多火，可以从以下数字和事实中获得一个基本印象：

2024年，迪拜住宅市场创纪录地成交了17万套房子，总价值超过1000亿美元。

这是什么概念？我们不妨看一下国内楼市。

2024年，上海新房、二手房一共成交了30万套，成交额1.25万亿元人民币，超过迪拜是没有问题的。

其他城市就压不住迪拜了。比如北京新房、二手房成交总金额是7300多亿元，跟迪拜在一个量级。

深圳、广州、杭州、成都分别成交了6100亿元、5700亿元、4800亿元、5800亿元，都没有迪拜成交额高。

令人吃惊的是，迪拜只有不到400万人口，而北上广深蓉，人口都在1700万以上。

支撑迪拜楼市购买力的，主要是外国人，尤其是外国的富人。

哪个国家的富人更喜欢迪拜的房产？

说出来可能令你大跌眼镜，不是中国、不是俄罗斯，也不是沙特。

是印度！

排名第二的国家同样意外。

竟然是英国。

照理说，在全球重新迈入“极化、对立”的时代，迪拜这种中立地区，人流、资金流来去自由的地方，更容易吸引中国、俄罗斯和石油国家富豪的青睐。

但没有想到，迪拜最多的富人粉丝竟然来自印度、英国。难道他们买英语世界的不动产不更好吗？

其次，才是我们“意料中”的国家——沙特、中国、俄罗斯。

比如莱坊，这是一家全球性的房地产顾问公司，它在2024年卖出的迪拜房产中，有超过50%是被印度、英国、沙特客户购买的。

事实上，迪拜正在成为全球豪宅“第一城”。2023年和2024年，迪拜连续两年成为全球1000万美元以上级别豪宅的“销冠”。

2024年，迪拜一共成交了435套总价超过1000万美元的豪宅，几乎相当于“纽约+伦敦”。今年一季度，迪拜又成交了111套总价超过1000万美元的豪宅。

富豪们为什么喜欢迪拜？

主要原因是：自由。

首先是资金来去自由。迪拜没有外汇管制，外汇汇进汇出，无需任何行政机构审批。迪拜的银行体系国际化程度高，普遍接受中英文材料，能够为全球客户提供多语种服务。

其次是人员流动门槛极低。目前有30多个国家的居民持普通护照可以免签证进入迪拜，包括中国居民。中国居民每次入境可以停留90天，比持港澳通行证去港澳都方便。

迪拜还推出了黄金签证。你在迪拜投资相当于约400万人民币的不动产，就可以全家获得10年的黄金签证，进出迪拜更加方便。

我之前多次在文章里告诉过大家，每个一个经济体都会拥有一个资金的“出入口”和“交易中心”，这就是所谓的金融中心。

比如纽约是美国这个超大经济体的资金的出入口、交易中心；伦敦是欧洲的资金出入口，交易中心。

中国资金的出入口主要是香港，交易中心是“上海+香港”。外资进入中国内地的时候，65%会在香港停留、中转；而内地资金投资海外的时候，也会有大约65%的量以香港为跳板。

新加坡是东南亚的资金出入口和交易中心，并跟香港之间尚未AB角。当其中一个衰落的时候，另外一个就会顶上去。

纽约、伦敦是老牌的金融中心，运作越来越规范，条条框框越来越多。而追赶型的金融中心，就必须放低姿态、降低门槛，灰黑白各种资金都要吸引，才能逆袭。

香港、新加坡都曾扮演过东南亚、东亚灰色资金中心的角色。现在，竞争对手来了，这就是迪拜。

富人们特别喜欢迪拜，就是这里可以满足大家上不了台面的需求。以前，这些需求或许在香港、新加坡或者瑞士获得满足，现在三地的空间变小了，而迪拜开了一个巨大的口子，大家自然愿意来这里。

只要迪拜官方能提供好公共产品：

第一，让社会保持稳定，治安良好；

第二，不断建造梦幻般的建筑，满足大家对繁华的想象；

第三，维持资金、人员的来去自由；

第四，尽量不打搅富人的正常生活，企业的正常运作，维持低税率、弱监管，司法相对公正透明。

只要做到了上述四点，迪拜的繁荣还能维持很久。

你可以把迪拜理解为比特币。

加密货币，主流社会一度看不起它们。认为有了美元、欧元、人民币、英镑、日元和黄金，就足够了？

事实让我们大跌眼镜：比特币完美逆袭，在很大程度上替代了黄金。

它满足了人类的几个重要的暗黑需求：洗钱，逃税，行贿，赌博……

迪拜就是金融中心里的“比特币”，在看似不可能中崛起。因为它洞悉人性，满足了大家“上不了台面”的需求。

那么问题来了：迪拜楼市值得投资吗？

我的看法是：这里只有投机价值，投资价值似乎谈不上。

迪拜缺少土地吗？当然不缺，它的人口密度只有深圳的八分之一。这座城市更像一个脆弱的沙漠之花，高温、缺水，城市运营成本偏高。

历史上，迪拜房价也曾剧烈波动。

上一轮牛市出现在2011年到2014年，在2014年达到顶点。

两大因素催生了迪拜房地产的上一轮牛市：一是2010年末开始的阿拉伯之C，让很多阿拉伯国家的富豪有了避险需求。

二是国际油价在2010年到2014年之间在每桶90美元以上横盘（下图蓝框里），石油国家赚得盆满钵满，刺激了迪拜房价上涨。

2014年后，油价一路走低，到了2016年1月一度跌到了33美元左右。

这波油价暴跌，让一度暴涨的迪拜房产崩盘，累计跌幅超过40%，跟这几年的国内差不多。

目前迪拜的普通住宅均价大约在每平米3.6万元人民币左右，距离北上深还有一定距离。

如果资金、人口持续流入，房价还有一定上涨空间。比如2024年迪拜人口增长了16.9万人，新增住宅只有6万套，出现了比较明显的供需缺口。

这种“供不应求”的情况，在未来2年可能还会持续。

但房价涨多了，新建楼盘也会增多，迪拜土地并不稀缺，未来供应量整体上将源源不断，短缺只是阶段性的、短周期性的。再加上未来2年油价不太乐观，这一轮上涨能维持多久还不知道。

特朗普上台，加剧了全球地缘政治和经济的不确定性，迪拜被认为有避险功能，有明显的增量“灰钱”流入。迪拜在某些程度上，还成为香港的竞争对手。

但特朗普也给迪拜带来利空：他希望通过增加美国页岩油、页岩气的产量，压低油价气价，来对冲加关税带来的通胀压力。这对于迪拜算是一个利空，估计未来两年油价会持续受压。

最近特朗普在访问阿联酋的时候，宣布将在阿布扎比建设美国以外最大的人工智能园区，这对于阿联酋当然是大利好。阿布扎比跟迪拜有竞争关系，但如果阿布扎比真能成为全球人工智能重镇，还是间接利好迪拜的。

但我觉得，这很难。

挣惯了快钱的人，很难挣辛苦研发的钱。人工智能，未来还是看美国和中国。

截至2023年末，迪拜大约生活着37万中国人，约占迪拜总人口的近10%。去年中国人去迪拜旅游商务活动的，大约有82.4万人次。