原创 刘博团队

五六月的盛夏，未能点燃深圳楼市，反而带来一丝凉意。

今天上午，国家统计局公布了5月份全国房地产数据，市场核心指标的跌幅仍在扩大。

先看数据：

1、（环比数据）相比于4月，5月房价仍在普遍下跌

新房市场，一线城市从上月的“持平”转为“下降0.2%”，二线城市也由“持平”转为“下降0.2%”，三线城市降幅还在扩大。

其中，上海是唯一上涨的城市，环比上涨0.7%。

北京：-0.4%

广州：-0.8%

深圳：-0.4%

这说明短期内，市场的下行压力依然存在，购房者观望情绪仍然较浓，开发商依然面临去库存压力。

二手房市场跌幅更为显著。

一线城市的环比下降0.7%，降幅比上月扩大了0.5个百分点。

北京：-0.8%

上海：-0.7%

广州：-0.8%

深圳：-0.5%

二、三线城市二手房价格环比均下降0.5%，降幅也比上月扩大了0.1个百分点。

环比数据，特别是降幅扩大的二手房数据，表明买方市场特征显著。房主需要通过“以价换量”来实现销售，市场信心还是不足。

2、（同比数据）降幅持续收窄，下跌的速度已经明显放缓

5月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.7%，降幅比上月收窄0.4个百分点。

其中，上海上涨5.9%，北京、广州和深圳分别下降4.3%、5.8%和2.6%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3.5%和4.9%，降幅分别收窄0.4个和0.5个百分点。

5月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降2.7%，降幅比上月收窄0.5个百分点。

其中，北京、上海、广州和深圳分别下降0.7%、0.1%、6.6%和3.2%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降6.1%和6.9%，降幅分别收窄0.4个和0.5个百分点。

同比数据显示，虽然价格仍低于去年同期，但下跌的速度已经明显减缓。

综合来看，数据传递一个清晰信号：房价下跌趋势没变，没有任何一座城市能独善其身（包括上海）。

此时此刻，深圳需要更强力的政策，让市场止跌回稳。

回顾去年，深圳“929新政”通过降低核心区购房门槛、取消限售、降低首付比例等一系列组合拳，确实为市场带来了立竿见影的效果，二手房业主一度普遍反价，新房去化也明显加快。

今年开年，deepseek、哪吒2带来中国资产的价值重估，深圳小阳春势头十足，三月份一二手住宅网签总量过万套，环比增长53.6%，同比增长66.2%，价格连续6个月企稳。

四月份，特朗普的关税战带来阴霾，不确定性如影随形，市场观望情绪加剧。五月份，深圳一手住宅网签3162套，环比下降14.4%；二手住宅网签4687套，环比下降18.2%。

进入六月，市场呈现出进一步转冷的态势。多位业内人士表示，当前售楼处的人气已降至冰点，冷清成为常态。工作日期间，售楼处内常常是销售人员比客户还多，有时甚至一整个下午都无人到访。

过去一年的楼市起伏，不难看出：

1、政策的有效性毋容置疑，“929新政”的效果立竿见影，能迅速激发市场活力！

2、政策的效力是有时限的，去年9月的刺激政策，“药劲儿”已经过了，需要新政策。

3、信心比黄金更重要，市场极需新一轮强有力的政策出台，对冲外部环境的巨大不确定性。

因此，深圳是时候迈出更大力度的一步了。

看看隔壁广州，6月13日，广州宣布“全面取消限购、限售、限价并降低贷款首付比例和利率”。

尽管其全面取消限购、限售、限价的核心举措在去年9月就已落地，但此次再度“官宣”，无疑是一次强有力的预期管理。

在广州自身面临经济转型压力，汽车、房地产等传统优势行业表现低迷的背景下，这种“重复官宣”的姿态，本身就说明了其稳定楼市的决心。

同时，6月13日国务院常务会议也明确表态，要“更大力度推动房地产市场止跌回稳”。这是一个强烈的信号，说明管理层已注意到市场的降温迹象。

我们认为，深圳不必像广州那样“全面放开”，但完全可以采取“有限度放开”的策略。

具体而言：

1、建议在目前仍限购的罗湖、福田、南山和宝安中心区（新安、西乡街道），允许外地户籍人士无条件购买1套住房。

2、建议允许深圳户籍家庭，在上述核心区增购1套住房。

全国人民都知道，买房首选北上深。深圳的核心区，是全国楼市价值的“天花板”之一。

我们可以先开一道口子，试试水，看看放开一点后，外地的购买力到底能进来多少，市场的真实反映如何。如果还不行，就直接看齐广州，全面取消对楼市的所有限制。

好消息是，深圳在供给端已经开启一场“品质革命”。

近期，深圳土地市场有了很多重要变化。

一方面，通过“调规”增加核心地段的宅地供应。此前流拍的宝安中心区“准地王”，已经优化调整，准备重新上架。

另一方面，是新增宅地的容积率普遍大幅下降。如天健集团在南山赤湾的新项目“湾时代府”，容积率仅有2.8；宝安中心区调整后的地块，住宅容积率也仅为3.4。

这些变化将对市场产生积极影响，在宝安中心区、深圳湾、深超总等核心区域，低容积率、高品质的新房入市，有望打破区域房价的既有天花板，提升整个板块的价值预期，并带动市场情绪。

同时，容积率更低、设计更优、配套更完善的“好房子”将更容易激发购房者的购买欲望，尤其是在市场观望情绪较浓的时期。

无论是看数据，还是看政策风向，亦或是看城市自身的供给变革，所有的线索都指向同一个结论：深圳楼市，正站在新一轮政策放松的窗口期。

只有让北上深打开楼市的天花板，全国楼市才有持续回暖的条件。

深圳，是时候迈出这更大力度的一步了。