“接盘”不足半年 中建系拟转让两座万达广场

　　又有两座万达广场被挂牌转让，但这次的“卖家”不是王健林。

　　据深圳联合产权交易所预披露，近日常德万达置业有限公司100%股权、遂宁万达广场投资有限公司100%股权已集中进入挂牌预披露公告，转让方都是中国建筑一局（集团）有限公司（下称中建一局）。

　　值得注意的是，今年1月中建一局才从大连万达集团手里接盘上述两座万达广场。“核心原因在于资产属性与央企主业的高度错配。”4日，中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，此前建筑央企以资产抵债方式接盘商业地产，本质是债权保全的被动行为，而非主动投资布局。

　　根据深圳联合产权交易所披露，转让方中建一局对两标的拥有完全的处置权且实施处置不存在任何限制。

　　记者了解到，今年1月7日，常德万达置业有限公司才从大连万锐企业管理有限公司和大连万达锐驰企业管理有限公司变更为中建一局100%持股；1月15日，中建一局完成对遂宁万达广场投资有限公司的100%持股变更。

　　信息显示，今年前两个月，常德万达置业有限公司实现营收1719.54万元，总利润890.26万元，净利润667.7万元。截至今年2月底，常德万达置业有限公司总资产约5.29亿元，总负债2.84亿元，净资产2.45亿元。

　　另据天眼查，常德市税务局曾在2025年7月、10月发布欠税公告，彼时，常德万达置业有限公司累计拖欠城市维护建设税、企业所得税、增值税、房产税等约870.02万元；今年1月再增一笔约61.18万元的房产税。

　　与此同时，遂宁万达广场投资有限公司今年前两个月实现营收1081.19万元，总利润510.11万元，净利润394.09万元；截至2月底，其总资产约5.69亿元，总负债2.16亿元，净资产约3.53亿元。

　　值得一提的是，这两座万达广场当年的原始总承包方正是中建一局。此前有业内人士在接受记者采访时表示，两座万达广场的股权变更并非现金收购，而是以资产抵偿工程款，中建一局也从施工方转为项目产权方。

　　据悉，目前两座万达广场转让还处于预披露阶段，截止时间为6月22日，转让价格则尚未披露。

　　柏文喜表示，万达广场作为重资产商业综合体，运营逻辑与建筑施工完全不同——需要专业的招商团队、持续的客流培育、精细化的租金管理，以及应对消费周期波动的能力。

　　“中建系缺乏商业运营基因，若继续自持，将面临三重难点。”柏文喜称，一是现金流持续失血，资产持有成本（税费、维护、资金占用）远高于收益；二是考核周期错配，央企资产周转率、ROE（净资产收益率）考核要求下，长期持有低效资产将拖累财务报表；三是退出通道收窄，商业地产流动性差，越拖延处置难度越大、折价越深。

　　事实上，自2023年以来，王健林就持续在“卖卖卖”。

　　据记者不完全统计，截至目前就已累计出手了超80座万达广场，从接盘者来看，多以险资、信托及私募等资本为主，如大家保险、新华保险、珠江人寿、阳光人寿、横琴人寿、中信信托、太盟等。此后，以中建系为代表的上下游供应商也加入其中，主要原因则是以物抵债等。

　　不过，区别于险资、信托等接盘的长期持有，中建系是“快进快出”。“过去工抵房、工抵商业是施工方回收工程款的重要渠道，但在房地产下行周期中，这些资产从缓冲垫变成烫手山芋。”柏文喜表示。

　　6月4日，记者从相关人士处了解到，目前中建一局对上述两座万达广场转让或将采取两种方式：一种是以市场评估价直接出售；另一种则是引入SPV（特殊目的载体）后发行商业REITs（不动产投资信托基金）。

　　可供参考的是，近日华润置地以75.1亿元挂牌转让华润置地（成都）发展有限公司100%股权，即成都万象城的开发与运营主体。记者从成都华润置地相关人士处了解到，这也是其后续发行商业REITs的重要一步。

　　在柏文喜看来，未来央企处置此类存量商业资产的常态化逻辑将是“快进快出、折价变现、专业外包”：接收后不设持有过渡期，直接挂牌转让；价格上接受市场折价，以“时间换空间”；操作上引入REITs、Pre-REITs（REITs前置项目）等金融工具或委托专业运营商代管代售，避免自身陷入非主业运营泥潭。

　　封面图片来源：刘国梅