
核心观点:
1.地产,即周期。虽是关税暂缓期,但“抢出口”效应已现回落。做好自己的事,内需是关键。尽管消费、科创等皆为政策抓手,但考虑对上下游的拉动作用,房地产的“止跌回稳”至关重要。而近期地产高频数据呈现量价齐缓,不可不察。
2.近年来随着结构调整,地产在宏观经济中的占比显著下降,其自身变化的弹性及其对经济影响似也减弱。但事实上,过去几年外需向好抵补了地产调整的部分影响,并非地产不重要。相反,如果外需形势转变,地产的重要性可能凸显。
3.房地产止跌回稳,关键在于绝对价格,因为其代表了家庭存量财富和银行抵押品价值,而这是居民预期和社会信用扩张的基石。仅靠“以价换量”或难以实现房地产的真正出清,租金也不能为房价提供最终的估值锚,国际经验亦多有印证。
4.展望未来,随着地产新政的效力脉冲回落,叠加前期GDP读数不低且关税暂缓,利率等政策或较平缓,以房价为表征的“止跌回稳”仍有过程。更长时间看,地产是结构,更是周期。外需若收敛,地产与宏观基本面的同步特征将更明显。
正文:
虽是关税暂缓期,但“抢出口”效应已现回落。做好自己的事,内需是关键。尽管消费、科创等皆为政策抓手,但考虑对上下游的拉动作用,房地产的“止跌回稳”至关重要。而近期地产高频数据呈现量价齐缓,不可不察。
图1. “抢出口”效应已现回落

来源:Bloomberg,笔者测算
注:其他亚洲国家包括越南、韩国等。
一、地产还重要吗?
随着近年来结构调整,地产在宏观经济中的占比显著下降,其自身变化的弹性及其对经济影响似也减弱。但事实上,过去几年外需向好抵补了地产调整的部分影响,并非地产不重要。相反,如果外需形势转变,地产的重要性可能凸显。
图2.外需抵补地产调整的部分影响

来源:WIND,笔者测算
二、什么才是“止跌回稳”?
房地产止跌回稳,关键在于绝对价格,因为其代表了家庭存量财富和银行抵押品价值,而这是居民预期和社会信用扩张的基石。仅靠“以价换量”或难以实现房地产的真正出清,租金也不能为房价提供最终的估值锚,国际经验亦多有印证。
图3.房价稳,才是真正的“止跌回稳”

来源:日本土地综合研究所,笔者测算
注:样本为首都圈、近畿圈一、二手房。
值得一提的是,中指院近期调查显示,约3/4居民认为4月贸易局势变化将引致购房延迟或观望情绪增加。2018年美加征关税时也有类似情形,即使外需短期因出口抢跑而表现韧性,但居民预期仍受到拖累,从而掣肘购房行为。
图4.地产关乎结构调整,更是经济周期

来源:WIND,笔者测算
展望未来,随着地产新政的效力脉冲回落,叠加前期GDP读数不低且关税暂缓,利率等政策或较平缓,以房价为表征的“止跌回稳”仍有过程。更长时间看,地产是结构,更是周期。外需若收敛,地产与宏观基本面的同步特征将更明显。
风险提示:预期非线性变化。
【作者】
伍戈: 博士,长江证券首席经济学家。曾长期供职央行货币政策部门,并在国际货币基金组织担任经济学家。孙冶方经济科学奖获得者,获浦山政策研究奖、刘诗白经济学奖,远见杯经济预测冠军。
高童、俞涛:长江证券研究员。
【近期研究】
1.,2025年5月18日
2.,2025年5月7日
3.,2025年4月27日
4.,2025年4月16日
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