2025年第五批次土拍，拍出了上海集中供地以来最高溢价率。

6月19日-20日，上海上演土拍盛会，青浦徐泾、闵行颛桥、宝山南大、杨浦滨江、金山新城、浦东曹路的六宗地块集中出让，总出让面积31.38万平方米，总起始价约192.5亿元。

此次土拍为2025年上半年上海供应规模最大的一次，共吸引十多家房企参拍，其中多数为国央企。

最终，6宗地块全部成功出让，揽金212.57亿元，整体溢价率超10%。

保利连下两城

内环地块向来是房企争抢的重点。

此次土拍中，唯一一宗内环杨浦滨江地块，吸引了上海城建、中海、保利发展、越秀、招商、华润+中能建联合体共六位竞买人的角逐。

杨浦滨江（孙婉秋摄）

该地块位于平凉社区，直线距离黄浦江仅约1.3公里，直线距离地铁18号线平凉路站也只有230米，地理位置优越，且周边配套设施齐全。地块出让面积为1.47万平方米，容积率2.5、起拍价26.76亿元，这样的配置，对于多数头部房企而言，都是不易出错的选择。

经过现场95轮竞价，3号竞买人保利发展以35亿元总价、30.79%的溢价率力压众房企，竞得该地块。最终成交楼面价9.55万元/平方米，一举刷新杨浦内环楼面价纪录，成为杨浦新的单价地王。上海中原地产分析师卢文曦表示，近10万元/平方米的楼板价，未来售价至少14万元/平方米起。

保利发展此次刷新的，正是自家之前创下的记录。

去年7月三批次土拍中，保利发展曾以22亿元击败8位竞买人，拿下杨浦区平凉社区02H1-01地块，溢价21.18%，成交楼面价为8.85万元/平方米，当时也刷新了记录。随后保利将该地块命名为保利・外滩序，去年底首开 74 套小高层房源，均价 12.9万元/㎡，最终收到528组认购，以714%的认购率创下2024年上海认购率记录，入围积分更是高达74.27分，成为当年上海现象级红盘。

随后保利乘热打铁，不到1个月再度开盘，202套房源依然迅速被市场消化，收获认购近300组，认筹率达148%。

热度继续，今年5月外滩序再推223套房源，依然吸引了544组认购，认购率达244%。

几开几捷，日光去化让保利在杨浦滨江尝足了甜头，也坚定了继续拿地的决心。

在本轮拿下杨浦地块之前，保利发展已率先将闵行颛桥地块收入囊中。

该地块临近地铁15号线，周边高端住宅氛围浓厚，未来项目去化压力较小。地块吸引了3位竞买人，分别为保利发展、联发集团和象屿地产，最终保利发展以总价31.4亿元竞得，溢价率12.95%。

今年以来，保利发展在沪攻势极为迅猛。

据克而瑞数据，1—5月，其以129.43亿元权益销售额位居上海房企首位，去年同期为56.45亿元，排名第7位。

不过，保利发展近期多个上海项目都遭到了业主维权，口碑正在受到质疑。

如保利在闵行的项目光合上城，多处问题曝光，业主集体发声求公正；杨浦区保利越秀•和樾天汇被指降配减标严重、虚假宣传等多方面问题；嘉定区的越秀保利嘉悦云上项目，也接连被投诉存在虚假宣传、降标等问题……

联发“甩”象屿高溢价摘地

本轮土拍，拍出上海集中供地以来最高溢价率的，是浦东曹路地块。

该地块由一宗容积率1.5的宅地及一宗容积率1.2的其他商服用地组成，建筑密度较低。其距离轨交9号线、12号线交汇的金海路站约0.8公里，吸引到象屿、安徽高速、联发、国贸四家参拍。

竞拍现场颇为激烈，第一阶段经过67轮报价后，达到地块中止价20.754亿元，转入竞拍“高品质建设”指标阶段，4家全部跟进。这一阶段，主要竞拍商品住宅装修标准、公共服务设施和高端人才住房配建比例指标。

其中，安徽高速、联发均接受三项指标的上限，未能决出最终赢家。而后在第二轮竞价阶段，联发以21亿元的总价摘地，溢价率高达41.68%，创下集中供地以来新高。

有意思的是，该地块南侧便是象屿联发金海汀雲台，该项目在近一年时间里五开五捷，均触发积分。项目开发商为象屿、联发，此次二者均单独参与了浦东曹路地块的竞拍。卢文曦称，“项目热销似乎给了房企信心，都想‘单干’。”

此外，中建八局以总价81.95亿元、1.17%的溢价率，包揽了本轮“巨无霸”地块——宝山南大综合地块；建发以12.68亿元、9.78%的溢价率竞得金山新城地块；民企大华则以30.53亿元底价将青浦徐泾地块收入囊中。

整体来看，6宗地块合计收金逾212亿元，国央企仍是拿地主力，上海本土房企大华亦有收获，并呈现出中心区热、郊区分化的格局。

制表：左宇