地面的烟头。 受访者供图

本报（chinatimes.net.cn）记者董红艳 北京报道

曾一度扎堆登场、名噪一时的“崔各庄兄弟”，近年来已渐渐淡出市场视野。其中，绿城晓风印月尚未寻得拿地时的风光，却因“回迁房式配色”、物业服务不达标等问题，陷入口碑与形象的灰色境地。

从8月至今，有绿城晓风印月业主陆续向《华夏时报》记者表示，小区物业每月收取超过8元/平米/月的物业费，提供的服务却不达标。一度出现地面多处烟蒂无人清理的情况；业主还看到有人在小区内的乒乓球桌上躺着睡觉。

对于相关异议，近期，绿城晓风印月多位工作人员向《华夏时报》记者表示，绿城晓风印月整体为高品质的法式庄园风。业主所反映的丢弃烟头、乒乓球台有人睡觉的相关问题已经得到处理，并和小区内保障性租赁住房（下称“保租房”）的租户签订协议，要求共同维护小区环境。

9月17日，实探崔各庄板块后，《华夏时报》记者了解到，整个板块内其他项目销售进入尾声，绿城晓风印月掉队，截至目前仍有数百套房源在售。

外观、物业管理被质疑

2024年12月中旬，位于北京崔各庄板块的绿城晓风印月交房，截至目前已经有部分业主入住。而绿城晓风印月总体偏米黄的外立面仍在被人拿到小红书等网络平台吐槽。有中介人员向《华夏时报》记者表示，在崔各庄的几个新房楼盘中，绿城晓风印月的装标相对比较高，但是外立面的配色看起来有些像“回迁房”，影响了项目的销售。

绿城晓风印月项目现状。董红艳/摄

近日，绿城晓风印月销售人员向《华夏时报》记者解释称，绿城晓风印月整体为法式庄园风，小区内设有多处与风格相匹配的喷泉水系。开发商擅长园林设计和输出高质量的物业服务。公开资料显示，绿城晓风印月由绿城房地产集团有限公司（下称“绿城集团”）旗下的北京营意房地产开发有限公司负责开发，配以绿城集团自持的绿城物业。

项目实景。 受访者供图

得益于此前部分优质项目的出圈，绿城集团的住宅品牌形象在很多业主眼中是犹如“白月光”般的存在。但聚焦到北京绿城晓风印月项目上，除了外观被“嫌弃”，小区业主也对物业管理水平提出了异议。

从8月至今，有绿城晓风印月业主陆续向记者表示，并不满意小区的物业服务，每月收取超过8元/平米的物业费，提供的服务却不达标。小区物业对保租房的管理不到位，一度出现地面多处烟蒂无人清理的情况；业主还看到有人在小区内的乒乓球桌上躺着睡觉，无人制止。另外，小区保洁人员甚至反映两三个月的工资都没有发放。

有人在乒乓球桌案上睡觉。 受访者供图

近年来，北京正在多渠道筹集保租房，绿城晓风印月地块也明确该地块配建保租房。记者从网络公开的招租信息上了解到，绿城晓风印月项目配建的保租房约90户，为40多平米的一居室和近60平米的两居室。另外，据北京朝阳官网7月14日发布的动态，“晓风印月”保租房项目正式投入运营，并启动面向北京电子城高科技集团股份有限公司园区企业的签约服务。

对于业主所反映的保租房的问题，绿城晓风印月项目销售人员向记者表示，目前项目的2号楼为配建的保租房。保租房（单套）面积比较小，总户数并不算多。保租房对项目管理的整体影响并不会很大。

对于保租房管理的相关问题，中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者表示，购房者和租赁人群混居可能存在心态不平衡的状态。其实，土地出让的时候已经明确了保租房的配建，建议业主看待相关问题以合同约定为准。

9月16日，绿城晓风印月物业管家告诉记者，2号楼保租房的管理也是归小区物业整体管理。对于业主所反映的丢弃烟头、乒乓球台有人睡觉的相关问题已经进行了上报。目前小区内没有再看到类似的情况，如果后续有也会及时制止。

“我们已经和租户签订相关协议，要求租户共同参与小区环境管理。”同日，绿城晓风印月项目管理人员向《华夏时报》记者表示，近期的确存在第三方保洁人员一个月工资晚发的情况，物业方已经和合作公司沟通解决了，并不存在几个月工资没有发的情况。

为了进一步了解绿城晓风印月的项目情况，《华夏时报》记者向绿城集团致电并发送了采访提纲，但是截至发稿并未获得回复。

板块内竞争乏力

在走访的过程中记者了解到，如今，“崔各庄四兄弟”中的和光悦府已经接近清盘，龙樾合玺也逐渐进入尾盘状态，而绿城晓风印月仍有较多房源在售。项目销售人员向《华夏时报》记者表示，目前项目在售的房源有102平米三居，以及117平米、145平米、169平米的四居，总价约为700万元到1500万元。

9月17日，有中介人员向记者透露，截至目前，绿城晓风印月600多套房源，共计卖出300多套，还剩200多套房源还没卖出。

记者看到，北京住建委信息显示，截至9月18日，柳岸晓风嘉园（绿城晓风印月备案名为“柳岸晓风嘉园”）5号楼和7号楼现房，发证时间为2025年3月28日的92套房源均未网签；8号楼现房且发证时间为2025年3月28日的56套房源签约套数为6套。

在整体较为低迷的市场行情之下，相对于几年前开盘时8.8万元/平米的均价，绿城晓风印月每平米的销售均价已经下调超过1万元。其中，截至9月18日，北京住建委信息显示，2024年7月31日拿证并已网签的143套住宅房源，成交均价为75397.13元/平米；8号楼发证时间为2025年3月28日的8套已签约住宅成交均价为65038.37元/平米。

崔各庄其他几个项目入市时间较早，均在2021年入市。其中望京养云是共有产权房，定价较低，市场接受度较高。而绿城晓风印月则在2022年6月25日首次开盘。算下来，绿城晓风印月已经上市销售超过3年的时间。

在“好房子”政策引导下，新供应的住宅项目在层高、得房率、风雨连廊、会所等方面进行了更多的发挥。相比新供应的“好房子”项目的较高价格，从业多年的中介人员朱林（化名）向《华夏时报》记者表示，现阶段崔各庄的在售住宅还是拥有较高的性价比。虽然绿城晓风印月的部分小户型层高仅2.95米，但都已经是现房状态，而新开盘的“好房子”项目可能2027年前后才能交房。

不过，绿城晓风印月的性价比在板块内并不算突出。中介人员向记者表示，目前整个崔各庄板块内，如果追求性价比的话更加推荐龙樾合玺，户型设计也更加优越。

该中介向记者介绍，除了保租房，绿城晓风印月所在地块配建的还有幼儿园、中学、公共卫生间等。

绿城晓风印月外围。董红艳/摄

“望京外溢”不香了？

回望绿城晓风印月所在地块的土拍，和同为以“望京”为卖点的奶西板块一样受到较高市场关注。据土拍资料，2022年2月17日，绿城方面以43.47亿元和41000平米现房销售面积摘得该地块，可售楼面价约5.37万元/平米，溢价率15%。

但不得不承认，当前“望京外溢”市场整体的热度已经下滑。此前，记者通过调查了解到，和崔各庄板块接近，产品同样定位改善的奶西板块，也因为交通、定价等方面的问题，面临一定的去化压力。

整体看来，朝阳区新房成交压力也较大。根据CRIC数据监测，截至今年5月，朝阳区新建商品房库存达到131.65万平米，仅次于丰台区，占北京新房总库存的11.4%，占城六区总库存的31.9%。而在去年同期，朝阳区新房库存为116.97万平米，低于丰台、大兴、顺义、昌平、通州，库存量排在第六。

对此，有业内人士曾向记者表示，之前北京相对没有那么多的好地块，望京外溢市场也很热，现在更加优质的区域也供应了很多地块，相应（望京外溢市场）的热度就降了下来。

值得关注的是，北京楼市政策持续发力。8月8日，北京市发布楼市新政，明确五环外符合要求家庭取消限购套数限制，并优化公积金贷款政策。市场人士普遍认为，五环外的新房将最为受益。

那么绿城晓风印月等五环外新房项目的去化是否有机会提速？朱林坦言，虽然五环外不限套数，但目前这里的变化不是很大。

对于市场的走势，合硕机构首席分析师郭毅向《华夏时报》记者分析表示，目前新房案场的到访客户量的确有所增加，但是，到访转化为成交还需要一定的周期。政策拉动的成交，主要来源于之前一直在看房的人群。目前市场上仍然存在部分较为犹豫，等待进一步新政出炉的购房家庭。